El Estado debería financiar a quienes necesitan las viviendas y no a quienes las construyen

Desde que estalló el escándalo Schoklender-Bonafini-Fundación Madres de la Plaza de Mayo, mucho se dijo y se escribió acerca de sus aspectos políticos, penales y morales, pero no son tantas las referencias que suscitó su implicancia respecto de las políticas públicas de vivienda social. Sobre este punto, la polémica principal entre oficialistas y opositores giró en torno a la calidad y pertinencia de los controles que hizo o dejó de hacer el Estado sobre los fondos del Estado otorgado a los programas habitacionales de Schoklender-Bonafini-Fundación Madres de la Plaza de Mayo y el uso que se hizo de ellos.

Un Sistema Ineficiente que Propicia la Corrupción

Lo que no registramos que se haya escrito o dicho con el énfasis debido, es que este escándalo develó que las políticas de vivienda social vigentes configuran un sistema ineficiente y propicio a la corrupción, sobre todo porque los fondos públicos destinados a tal fin no se asignan en forma directa a los beneficiarios, sino que van a las empresas constructoras, sean estas empresas privadas “clásicas” como las de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) o empresas sui generis que configuran las denominadas Organizaciones No Gubernamentales (ONG), del tipo de la Fundación Madres de la Plaza de Mayo.

Hoy, en la continuidad de políticas que se aplican hace décadas, son empresas de uno u otro tipo las que recibieron los 12 mil millones de pesos del presupuesto público 2010/11 aplicados a este destino, incluyendo los fondos del escándalo Schoklender-Bonafini-Fundación Madres de la Plaza de Mayo.

Esos recursos los maneja el Ministerio de Infraestructura a través de los programas Federal de Reactivación de Obras del FONAVI I y II, Federal de Solidaridad Habitacional, Federal de Construcción de Viviendas, Federal de Villas y Asentamientos Precarios, Federal Mejor Vivir, Federal de Emergencia Habitacional, de Agua Potable, Ayuda Social y Saneamiento Básico, Federal Plurianual de Construcción de Viviendas, Mejoramiento de Barrios, de Desarrollo Social en Áreas Fronterizas del NOA y NEA Argentinos I y II, Rosario Hábitat, de Viviendas Caritas y Fondo Nacional de la Vivienda.

Vale aclarar que denominamos “viviendas sociales” a las que se financian con fondos públicos y están destinadas a atender la necesidad habitacional de personas y familias situadas por debajo de las líneas de pobreza e indigencia, quienes son una parte de los afectados por el déficit habitacional argentino, que hace años se mantiene en unos 3 millones de viviendas.

Debe tenerse en cuenta que ese déficit también afecta a personas y familias que, aunque están situadas por encima de las líneas de pobreza e indigencia, carecen de recursos propios suficientes la compra de una vivienda digna, debido el costo que tiene hoy en la Argentina la propiedad inmueble, sobre todo respecto del nivel de ingresos de quienes componen la demanda y también por la dificultad para acceder a créditos hipotecarios, que son escasos y onerosos.

No abordamos en detalle en esta nota este componente de nuestro persistente déficit habitacional y sólo queremos consignar al respecto que su solución requiere que haya un tratamiento específico, sustentable y realista para disminuir el elevado costo que alcanzó la vivienda en nuestro país -estimulado, entre otros motivos, por el incremento del precio del suelo urbano y por que los “ladrillos” son una inversión elegida como resguardo de valor por quienes no quieren o no pueden colocar sus ahorros en el exterior- y la creación de condiciones macroeconómicas propicias para que se incrementen la cantidad y se abarate el precio de los créditos hipotecarios

El hecho que los fondos públicos destinados a la construcción de viviendas sociales se asignen a la oferta que componen las diversas empresas constructoras y no se concedan en forma directa a las personas y familias menos pudientes que carecen de vivienda y componen la demanda, como se mencionó antes, data de hace décadas y uno de los fundamentos para mantener esa orientación fue entender que ello promueve el crecimiento económico, al estimular a la industria de la construcción que ocupa mucha mano de obra en forma directa e indirecta.

Sin embargo se trata de un procedimiento ineficiente según se comprueba al considerar los datos oficiales del promedio anual de construcción de viviendas sociales con fondos públicos, que viene cayendo de las 45.000 unidades que se alcanzaron en el tercer gobierno peronista de Juan Domingo Perón y María Estela Martínez de Perón (1973/76), a las 23.000 unidades que fue el promedio anual durante el gobierno de Raúl Alfonsín, las casi 32.000 unidades por año que se construyeron en la década de 1990 durante el gobierno de Carlos Menem, el promedio anual de 32.500 unidades en el breve gobierno de Fernando De la Rúa y el promedio anual de unas 39.000 unidades de vivienda que se construyeron desde el 2004.

La ineficiencia que devela ese resultado cuantitativo se acentúa si se tiene en cuenta que, medido en moneda constante, el presupuesto dedicado al rubro desde el 2004 es muy superior a que se asignaba a este fin en los ciclos anteriores.

Por lo demás, con esos promedios anuales de construcción de viviendas sociales, pese a las ingentes cantidades de dineros públicos destinadas por años a ese rubro, el déficit habitacional se mantiene inalterado en el nivel de unos 3 millones de unidades de vivienda que es la muestra más grave de la ineficiencia del sistema.

Además de su evidente ineficiencia, ese modo de proceder fue y es propicio a la ocurrencia de actos de corrupción al dar a algunos funcionarios del Estado nacional, provincial y municipal la potestad, en buena medida discrecional, de asignar los recursos y elegir o al menos aprobar a las empresas que los recibirán para hacer las casas.

Sucede que muchas de esas empresas estaban (y están) dispuestas a pagar coimas o retornos a quienes les asignan los proyectos y/o les autorizan el cobro de los certificados de obra y les reconocen mayores costos, justificados por la mora habitual del Estado para efectivizar los pagos y el efecto deletéreo de ese retraso en una economía inflacionaria como fue y es la de nuestro país.

Mala Calidad y Falta de Escrituración de la Vivienda Social

Otra consecuencia de ese sistema fue que -sobre todo en las décadas de 1960, 1970 y 1980- hubo un inadecuado diseño y una baja calidad constructiva de las viviendas populares, de lo que son ejemplos Fuerte Apache y otros de los llamados complejos FONAVI (Fondo Nacional de la Vivienda) que devinieron en villas miserias en propiedad horizontal. Bueno sería que la mala praxis de quienes diseñaron y construyeron esas pajareras y quienes las autorizaron y financiaron desde el Estado fuera sancionados haciéndoles habitar en ellas durante varios meses.

En las últimas dos décadas, tal vez por las consecuencias dañosas que produjeron sus obras, se abandonaron los prejuicios del racionalismo funcionalista y hubo un saludable salto de calidad del diseño y calidad constructiva de las viviendas sociales, que volvieron a ser unifamiliares y construidas sobre terrenos propios.

Lo que no cambió es que antes y ahora es que muchos de los adjudicatarios no llegaron a acceder a escrituras o títulos de propiedad perfeccionados, lo que les veda la posibilidad de usar sus viviendas como garantía real para acceder al crédito, lo que restringe la posibilidad de ascenso social de esas familias y personas y reduce la dotación del capital total de la economía argentina.

Quienes promovieron y promueven ese sistema no comprenden -o, si lo comprenden, no les importa- el hecho que la casa es mucho más que una forma de organización de un conjunto de materiales para protegerse de la intemperie y realizar funciones como comer o dormir, ya que si fuera sólo eso la vivienda humana no resultaría muy diferente de la caverna en la que busca cobijo un animal.

La casa propia, además de ser una extensión de la identidad personal, es el espacio que, conforme sea su diseño, tamaño y localización; facilita o dificulta el ejercicio de los sistemas de relación con Dios, con uno mismo, con las demás personas y con la naturaleza y las cosas, que son los que hacen a la condición humana.

Esta noción cultural amplia y vitalista del significado de su casa para las personas, en mayor o menor medida y con más o menos éxito, inspiró a las políticas de vivienda social que aplicó el Estado argentino desde comienzos del siglo XX y hasta 1955, sea desde una concepción liberal -católico- socialista o desde la concepción del Justicialismo.

En uno y otro caso, el eje de esas políticas estuvo en el otorgamiento de créditos hipotecarios directos, a largo plazo y con tasas subsidiadas por el Estado a personas de escasos recursos, lo que les posibilitó el acceso a viviendas propias.

Ese proceso se plasmó en ejemplos como los que ofrecen aún hoy las casas del llamado barrio Cafferata (en Flores Sur) de las primeras décadas del siglo pasado o los chalets argentinos de Ciudad Evita (en Ezeiza) que se construyeron en la década de 1950.

Ambos ejemplos -a los que podrían añadirse muchos otros en todo el país- son barriadas populares compuestas de viviendas unifamiliares asentadas en terrenos propios, lo que permitió que sus moradores introdujeran mejoras y transformaciones y así contribuían a hacer realidad la consigna de Eva Perón que proponía que la Argentina dejara de ser una Nación de proletarios, para convertirse en una Nación de propietarios.

Pasar de Financiar la Oferta, a Financiar la Demanda de Vivienda Social

Sea cual fuere el resultado que tenga el escándalo Schoklender-Bonafini-Fundación Madres de la Plaza de Mayo en términos político-electorales y jurídico-penales; en punto al bien común y conforme a aquello de que “Dios escribe derecho en renglones torcidos”, un efecto virtuoso del episodio sería que indujera un giro en la política pública de vivienda social por el cual se pasara de financiar a la oferta (las empresas constructoras de diverso tipo) a financiar la demanda (los sectores de menores recursos que carecen de una digna vivienda propia).

En un ejemplo concreto, si con los 12 mil millones de pesos del presupuesto público 2010/11 destinados a la vivienda social se otorgado créditos hipotecarios directos a personas y familias de menores recursos por un monto de 180 mil pesos cada uno y sólo utilizables para la construcción de viviendas propias; este año se habrían construido 65.000 viviendas de unos 60 metros cuadrados, calculando a razón de unos 3.000 pesos por metro cuadrado, que fue el costo final promedio de las viviendas sociales en la Provincia de Buenos Aires. Eso significa que así hubiera sido posible construir este año 26.000 viviendas más que con el sistema hoy vigente, usando la misma cantidad de dinero.

Esos créditos directos serían pagaderos a largo plazo (20, 30 o más años), con tasas de interés muy bajas y en cuotas ajustadas por el ingreso que percibieran los beneficiarios, con lo que se podría lograr una efectiva recuperación de dinero para formar un fondo rotatorio muy superior al actual.

Por lo demás, es del todo posible establecer un sistema de inscripción de los potenciales receptores del crédito fijando un orden de prelación objetivo y no sujeto a la decisión de nadie y los beneficiarios del préstamo serían libres para decidir quién sería el profesional y cual la empresa que contratarían para el diseño y construcción de su vivienda, pudiendo elegirlos de un listado de oferentes que se elabore en cada Municipio.

De esa manera se promovería que esos profesionales y esas empresas compitan entre sí para ofrecer a los titulares del crédito las mejores condiciones y así obtener el contrato, para cuya suscripción los beneficiarios podrán contar además con la asistencia jurídica del Municipio, que sería también el encargado de controlar el cumplimiento de las cláusulas contractuales que se establezcan y de otorgar los títulos de propiedad inmueble perfeccionados a los beneficiarios.

Este programa de créditos directos que subsidien la demanda de vivienda de los sectores más carenciados, según las realidades locales, podría aplicarse a diversas formas de desarrollo, como por caso los planes de autoconstrucción asistida por profesionales que realizan entidades con fines benéficos, como es el caso del Programa de Viviendas de Caritas.

Lo expuesto hasta aquí son apenas algunas de las ideas que, según creemos, debería inspirar la elaboración y sanción de una Ley Federal de Vivienda Social, que se base en el principio de financiar a la oferta y ya no a la demanda y que sería un resultado positivo dejado por un hecho tan negativo como el escándalo Schoklender-Bonafini-Fundación Madres de la Plaza de Mayo.